清除“前期物业”这颗毒瘤，终于有了有效的办法！

  广大业主在入住新房前，开发商已经确定了小区的物业，这就是“前期物业”，物业的服务水平、标准、项目、价格等等全都定下来了，清朝末期的不平等条约还能够讨价还价呢，可业主对前期物业合同甚至都见不着，拿钥匙时只能被迫接受。前期物业制度在设计上存在巨大的缺陷，如同一颗毒瘤在吸食着业主的血肉，成了广大业主的痛苦之源。更可怕的是业主还很难清除掉这颗毒瘤，要赶走前期物业必须成立业委会或召开业主大会，这都是非常难的。今天发现了一则案例，终于使我们有了有效的解决办法。

     2021年9月，深圳吉祥服务集团有限公司乌鲁木齐分公司（小区前期物业），起诉乌鲁木齐市宝能城小区业主吴某，要求吴某支付所欠物业费7，036.92元及违约金。业主吴某则认为物业提供的服务没有达到四级服务标准，在门禁、电梯安全、卫生、停车场管理混乱，不认可物业主张的每月每平方米2.2元的收费标准，希望按其服务水平降低物业收费。

  乌鲁木齐市头屯河区法院按简易程序审理了该案。该案本是一起普通的物业服务合同纠纷，其他法院一般按物业合同判决业主支付物业费，或是认可业主提供的物业服务不到位的证据有效而判决打折、减免部分物业费，但头屯河法院的判决却有较大区别。

  业主吴某提供以一下证据：

1、2020年7月15日，开发区管委会向区市场局出具《关于宝能城小区电梯运行及强制收费问题的情况说明》，证明小区电梯频繁出故障、以前开发商强制业主交物业费、暖气费问题。

2、2020年10月17日，开发区管委会向物业出具《物业服务企业整改通知书》，经核查对小区提出了13项整改要求。

3、2021年12月17日，开发区建设局出具《关于对深圳吉祥物业公司乌鲁木齐分公司服务水平不到标处理的通报》，因物业存在多种问题，片区管委会、社区对物业年终考核为不合格。

4、2021年4月7日，物业因消防设施、消防安全标志未保持完好有效被开发区消防大队罚款。

5、2020年9月16日，宝能城全体业主向出具的《告知函》，，业主被迫与物业签订物业合同，三年来对物业非常不满，在社区主持下开了两次协调会，均无结果。全体业主遂停止交纳物业费，直到物业承诺兑现为止。

  *终法院判决：物业未提供合格的四级物业服务，故酌情按照三级物业服务标准1.5元计算，业主吴某支付4，309.23元。  （（2021）新0106民初7523号）  

  有的业主可能对物业级别不了解。小区成立业委会后由业委会与选定的物业签定的物业合同，服务内容、标准、价格等都由双方协商而定，但前期物业为防止开发商、物业随意定价，政府实行指导价制度，例如《吉林省普通住宅物业服务规范》规定了前期物业指导价实行1－5级共五个等级，价格从1.14元——2.36元，每级对应不同的服务标准。

  有的业主可能会觉得，该判决不也是打打折扣、减免一些费用吗？有什么特殊的呢？以往的案例，法院根据业主提供的物业服务不合格的证据，只是针对该案业主个人进行了物业费的打折、减免，并不是针对全体业主。而头屯河法院根据业主提供的证据，直接认定物业的服务达不到四级标准，只够三级的，以后全小区的业主都有权按三级标准交费！所以，本案的判决是具有突破性的，以后业主针对服务不合格的前期物业，可以直接要求法院判令物业服务标准降级，这对前期物业的影响将是巨大的。

  本案能取得这样的判决，与业主吴某提供的证据是密切相关的。以前业主提供的物业服务不合格的证据，多是垃圾四溢、保安岗无人等的照片、视频，这样的证据证明效力并不高，因为物业的服务是长期、动态的，即使是某天清运垃圾不及时也不能证明物业没有提供该项服务。本案中业主吴某提供了大量的由政府部门下达的整改通知、处罚决定书，政府部门的证明材料，当然比当事人业主提供的证据更加客观、证明效力也更高。这一点值得我们在以后与物业的诉讼中借鉴的。

  今天介绍的案例，并不能从根本上彻底清除前期物业这颗毒瘤，但为我们提供了新的解决思路，取得了一定的效果，为*终取消前期物业这项不合理的制度打下了基础。