新业委会未产生时，物业与开发商签订的合同无效！

  小区原业委会履职到期，新的业委会因种种原因未选举产生，这时原业委会成员一般都不愿再管理小区事务了，小区管理就进入了空档状态。如果这时某家物业借此时机，与原开发商签订了物业合同后就开始在小区服务，这种合同是否有效？还有，原业委会是否还能履职？下面这则案例回答了这两个问题。

       2020年，上海市嘉定区国际机电五金城小区业委会，起诉上海堃安物业公司，请求判令物业退出小区。

  被告物业提出：2018年4月，小区原物业旺凯物业已被列入失信被执行人，无法为小区提供物业服务。2019年业委会委员任期届满，业委会运作瘫痪，被告进驻时候没有办法找到业委会，才和开发商签订物业合同，整治五金城的乱象，已经实际给业主提供物业服务，构成事实上的物业服务关系。

  上海市嘉定区法院审理后查明：2009年4月22日，业委会经上海市嘉定区土地局备案登记，小区业主大会议事规则第二十一条第八项确定：......在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责......。

  法院认为，小区的物业管理依法应与业委会订立书面合同，现被告物业仅与开发商签订物业合同，且开发商名下的物业面积未达到小区全体物业面积的50%以上，故被告物业与开发商签订物业合同，并对小区提供物业服务，不符合法律规定。现小区新一届业委会尚未选举产生，原业委会仍可继续履行五金城业委会的相关职责。判决被告物业退出小区的管理服务。（（2020）沪0114民初996号）

  本案例解决了两个困扰小区发展的难题，只要是小区成立了业委会，无论业委会履职到期与否，物业都必须与业委会签订合同才可入驻小区服务。而且该判决明确了，在新业委会未产生前，原业委会仍可继续履职为小区服务！

  以前推出一篇《业委会任职期满，是否还能履行职责？》，文中引用的是上海浦东法院的判决，因新业委会未成立的责任是街道办，认定原业委会仍可履职。本案嘉定法院则直接认定新业委会未选举产生，原业委会仍可履职。两地法院的判决，都直接体现出小区业委会是由业主自治性管理的原则。

  上海嘉定法院的判决意义较大。许多地区业委会任职到期时，经常因种种原因导致新业委会难产，小区管理就进入了空档期，甚至变得十分混乱。某些心怀叵测的物业、街道办等就借此时机，处处设障，推迟业主大会的召开、质疑新业委会人选、不公布选举结果等，使新业委会一直无法产生，同时街道办又认定原业委会已到期无权再履职，致使小区暂时无人管理，新物业或乘虚而入、街道办或是取代业委会履职。

  上海嘉定法院的判决，明确认定了在新业委会产生前，原业委会仍有权履职，这就彻底打破了某些人想故意制造小区管理空档期来达到某种目的的幻想，对小区业委会正常换届选举、推动小区发展、建设都是十分有利的。

  今天的案例也提醒小区业委会成员，并不是任职到期了就可以一走了之，只要新业委会没有选举产生，原业委会就应一直履职，身上的职责和义务仍在，仍应继续为小区业主服务。