业主针对物业起诉时的应诉技巧

  前一段主要谈业委会、街道办的事，现在转回物业的话题。许多业主咨询，如何应对物业的起诉？

  近年来由于物业和小区业主的矛盾不断加剧，物业通过诉讼向业主讨要物业费的案件越来越多。经过对此类案件的梳理，发现业主败诉的非常多，而且业主败诉案件中大部分都是被判全额交付物业费，少部分按一定比例交付。败诉的业主大都对此十分费解，物业如此糟烂，法院还判决我们交费，真没地方说理去了。其实，业主败诉的主要原因都是缺乏诉讼经验，基本都是头一次走上法庭，不知道提交什么证据、也不懂如何抗辩，更缺乏应诉技巧。今天主要谈谈这些话题，由于有些内容只适于当面咨询，在此可能无法讲得十分清楚、透彻，还望大家理解。

  业主在掌握出庭应诉技巧前，可先看看以前发布的有关文章，例如《业主可以不交物业费的理由》，要记住，法庭不能认可的理由千万不要提。

  网上经常有视频介绍什么不安履行抗辩权、同时履行抗辩权等，说的挺好，但真正要在法庭上运用，则明显对业主不利的。因为这些需要业主举证，加大了业主方的举证责任，对业主并不是十分有利的。有的业主说，我已经准备好充足的证据了，照片、录像、证人证言等，足以证明物业的服务非常差。这些证据大多是小区内脏、乱、差的照片、录像等，但小区物业服务是一个长期的、动态的过程，这些证据是难以证明物业服务不达标的，例如有业主拍摄的垃圾桶处垃圾四溢，证明物业服务不到位，但是业主倾倒垃圾是随时的，而物业清运则有时间和次数限制的，造成一时的垃圾堆积并不能证明物业根本性违约，这也是业主提供大量此类证据仍败诉的主要原因。

  业主应对物业起诉的原则就是争取主动，不能被物业牵着节奏。物业起诉业主，一般是称业主违反物业合同的约定，欠了多少物业费。但业主答辩时并不急于说明物业的服务怎么不合格、不到位，而是称双方没有建立物业服务法律关系，双方的物业服务合同并不成立，请物业先举证证明双方物业服务合同成立。（以后的每一步都是这样，要求对方举证。）

  物业可能会拿出业主入户时签的《物业合同》或开发商与物业签订的《前期物业服务合同》（根据《民法典》939条 ，建设单位依法与物业订立的前期物业合同，对业主具有约束力。）业主随后就要求物业举证，是否是依据《物业管理条例》第二十四条的规定，依法通过招投标取得的小区物业服务资格。关于第二十四条，这是大部分物业的一项软肋，可参阅以前文章《抓住大部分物业的一个软肋》《物业的这项软肋能否抓住？》等。现在的前期物业都是开发商老子招儿子，大部分物业都没有经过公开招投标，所以当物业拿不出此类证据，就证明物业合同主体不适格，物业合同无效。

  但是一些“金牌物业”确实经过招投标的，或者法院认定第二十四条认定是管理性效力性规定，合同仍有效怎么办？如果拿不出来住建部门的招投标资料，那依据《物业管理条例》第五十六条的规定，就要给物业处以十万以下的罚款了。（以前笔者曾多次申请某住建局公开一家物业的招投标资料，住建局以各种理由推脱，如果物业在法庭上无法出示此证据，那就无需申请公开，直接证明没有了。）

  无论物业是否经过招投标，也无论法庭是否认定是“管理性效力性规定”，接下来，物业要证明自己适格，仍需举证。《物业管理条例》第二十八条规定：物业企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。所以，物业应提供与开发商签订的小区物业承接查验协议，以及建设主管部门备案的查验文件。如果物业无法对此举证，则证明该物业不具备在小区服务的资格。

  如果以上情况物业都能证明，那物业作为原告，就应提供全面履行物业合同的证据。业主尽量不要去证明物业未全面履行物业合同，就是说业主不必去提供各类证据证明物业服务差，而是要物业自己举证证明是否保质保量地履行了物业合同。请物业依据合同上规定的或是当地政府部门规定的服务标准，一项项地证明吧。保安、保洁人员名册、管理人员资质、交接班记录、垃圾清运记录、水箱清洗记录、应急演练消防演练记录、各种应急预案、绿化证明、电梯维保记录等等，以及公共收益的分配、维修基金的使用（如果合同上有规定的）……以上证明的起始时间就是从物业诉业主交物业费的起始时间。

  物业还需要依据《民法典》第九百四十四条的规定，证明向业主进行了合理的催告，如果物业对此无法举证，则可驳回起诉。关于这项规定以后单独写一篇，很有意义。

  *后业主还可提起反诉，就以业主知情权为案由，想知道什么尽管提。（参阅《业主的知情权》）

  篇幅原因，今天就谈这么多，以上内容业主被诉时可参考使用。总之，业主要不慌不忙，镇定自若出庭应诉，自己掌握主动，不要被物业牵着走。