不动产交易｜人民法院关于农村房屋买卖及拆迁利益分配的若干裁判观点

一、一户一宅原则不影响买卖合同效力

福建省高级人民法院[（2021）闽民申1382号]：本院经审查认为，案涉《房屋买卖合同》系集体经济组织成员之间转让宅基地，没有损害国家、集体或第三人利益，应属合法有效。双方当事人应依据《房屋买卖合同》行使权利，承担义务。刘秀雄以案涉《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国土地管理法》及厦门市有关“一户一宅”的规定为由，主张合同无效，不能成立，不予支持。

注：对上述问题，其他法院有相反观点。如湖南高院（2020）湘民再338号认为：法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，尽管第三人廖少波是属于马山村西山组村民，但其在通过转让方式购买农村宅基地与房屋时，因已有一处宅基地，同样受到农村村民一户只能拥有一处宅基地的限制，不能因为其是该组村民就可随意购买，也不能因为其事后办理了房屋所有权证就可视为原违法行为已转化为合法。原审认为本案当事人之间基于意思自治所签房屋买卖合同有效并据此进行处理，存在不当，本院予以纠正。马山村西山组主张其与曹岳欣所签房屋买卖合同无效，具有事实和法律依据，依法应予支持。

二、卖方子女请求分割房屋拆迁补偿款的，受诉讼时效约束

山西省高级人民法院[（2020）晋民申877号]：胡计小于1994年去世，没有留遗嘱，按照法定继承的规定，其所留遗产的继承人为陈某、高某、胡春桃，胡春桃于2007年去世。本案中，王某2、王某1、胡某三人主张继承的遗产是胡春桃的遗产，不是胡计小的遗产，但根据三人再审申请中陈述的再审理由，其三人主张继承的胡春桃的遗产是胡春桃所能继承的胡计小遗产。胡春桃于2007年去世前并未对涉案胡计小遗产（窑洞及砖木结构建筑）进行分家析产和继承分割，该涉案遗产已于2018年因拆迁被拆除，即胡春桃本能继承的标的已经灭失，现王某2、王某1、胡某要求继承的是对已经被拆除的该房屋对应的补偿款予以分割。《中华人民共和国继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。本案中，遗产继承应从1994年胡计小死亡时开始，王某2、王某1、胡某于2018年7月起诉，已超过20年，依照《中华人民共和国继承法》第八条“继承纠纷提起诉讼的期限为2年，自继承人知道或应当知道其权利被侵犯之日起计算，但是自继承开始之日起超过20年的，不得再提起诉讼”的规定，本案诉讼已超过诉讼时效，原审对此项的判决认定并无不当。

三、卖方出售房屋后，又因拆迁改造而主张买卖合同无效的，有违诚实信用原则

山西省高级人民法院[（2019）晋民申3222号]：根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则、秉持诚实，恪守承诺”之规定，贾某1在将父母遗留的房屋出卖后20年，又因该房屋被拆迁改造获得利益即主张房屋买卖无效，违背诚信原则。其与贾某2、贾某3、贾某4、贾某5的再审请求无事实与法律依据。

四、拆迁补偿款是对房屋实际占有人的补偿，其他人员不是被拆迁人

山西省高级人民法院[（2019）晋民申1737号]：北张村的拆迁安置补偿方案中拆迁补偿标准以核定的拆迁居民宅基地的证载面积为准，拆迁补偿款是对涉案房屋实际占有人生产、生活的安置补偿，而申请人并非被拆迁人。故申请人的再审理由没有事实和法律依据，本院不予支持。

注：其他法院对此有不同观点，如湖南高院（2018）湘民申2561号认为：拆迁安置系对被拆迁房屋的所有权人给予补偿和安置，因此，经拆迁安置取得安置房的所有权应基于权利人对被拆迁房屋的所有权。

五、买方购得房屋后又新建房屋的，取得房屋所有权

内蒙古自治区高级人民法院[（2018）内民申3299号]：本院经审查认为，二审法院查明，1979年期间，兰润所父母从涉案宅基地房屋搬出另行建房居住，期间王光明、王光耀父母在该宅基地上建房并居住生活。2013年，王光明、王光耀又对房屋进行了翻修新建。农村村民住宅用地经申请取得，实行“一户一宅”原则。根据小新营村委会2017年8月18日出具的证明、证人王某小的证人证言及《征收房屋回迁安置协议》可相互印证，能够证明王光明、王光耀父母已取得涉案宅基地的使用权。王光明、王光耀及其父母在该宅基地上建房生活近40年，兰润所未曾提出过任何异议。因涉案宅基地上房屋系王光明、王光耀父母遗留并经王光明、王光耀改建，故王光明、王光耀对于涉案房屋享有所有权，《征收房屋回迁安置协议》的补偿应由王光明、王光耀二人取得，故二审判决驳回兰润所的诉讼请求并无不当。

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